Vender una casa en Marbella siendo no residente: impuestos y devolución del 3 %
Un no residente paga el 19 % o el 24 % sobre la ganancia y la plusvalía municipal. La retención del 3 % es un anticipo: se devuelve solo si supera el impuesto real.
Al vender una casa en Marbella siendo no residente pagas dos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) sobre la ganancia, al 19 % si resides en la UE o el EEE y al 24 % si resides en otro país, y la plusvalía municipal al ayuntamiento. Además, el comprador te retiene el 3 % del precio de venta.
Esa retención no es un impuesto añadido, es un anticipo del IRNR. Se recupera, en todo o en parte, solo cuando supera el impuesto que realmente debes, y se reclama con el modelo 210. Hacienda tiene seis meses para resolver la devolución.
¿Qué impuestos paga un no residente al vender una casa en Marbella?
Son dos: el IRNR sobre la ganancia patrimonial, que va a Hacienda, y la plusvalía municipal, que va al ayuntamiento. La retención del 3 % no es un tercer impuesto, es un pago a cuenta del primero.
| Concepto | A quién se paga | Base | Tipo | Plazo para el vendedor |
|---|---|---|---|---|
| IRNR (modelo 210) | Hacienda | Ganancia: venta menos compra y gastos | 19 % (UE/EEE) o 24 % (resto) | 3 meses desde la venta |
| Plusvalía municipal | Ayuntamiento | Valor catastral del suelo y años de tenencia, o ganancia real si es menor | Lo fija cada municipio, con un máximo legal del 30 % | 30 días hábiles desde la venta |
| Retención del 3 % | Hacienda, ingresada por el comprador (modelo 211) | Precio de venta completo | 3 % | 1 mes desde la venta, a cargo del comprador |
Los tipos y plazos son los de la normativa del IRNR vigente a la fecha de este artículo. Compruébalos con tu asesor fiscal antes de firmar.
¿Cómo funciona la retención del 3 %?
El comprador te descuenta el 3 % del precio de venta, no de la ganancia, y lo ingresa en Hacienda a tu nombre. Recibes el 97 % en la notaría y el 3 % queda en manos de Hacienda hasta que presentes tu declaración.
La razón es sencilla: Hacienda quiere asegurarse el cobro de un impuesto de alguien que vive fuera. Como se calcula sobre el precio entero y no sobre el beneficio, casi siempre la retención y el impuesto real no coinciden.
Si compraste hace años y la ganancia es grande, la retención se queda corta y pagas la diferencia. Si compraste caro, reformaste o vendes con poca ganancia, la retención se pasa y Hacienda te devuelve el exceso.
Tiene un efecto práctico que a veces se olvida. En una venta de 2.000.000 € el 3 % son 60.000 € que no tendrás el día de la escritura. Si estás cerrando otra compra, cuenta con ello en tu planificación de liquidez.
¿Cuándo y cómo se recupera la retención del 3 %?
La recuperas presentando el modelo 210 dentro de los tres meses siguientes a la venta. En él declaras la ganancia, calculas el impuesto, restas la retención y, si sale a favor, pides la devolución indicando una cuenta bancaria.
Para presentarlo necesitas:
- Tu NIE.
- La escritura de compra y la de venta.
- Las facturas de gastos y reformas que quieras deducir.
- El justificante del modelo 211 que ingresó el comprador.
Hacienda dispone de seis meses para resolver. Si tarda más, abona intereses de demora. Tienes cuatro años para reclamar la devolución, pero no hay motivo para esperar: el dinero es tuyo desde el día de la venta. Confirma con tu gestor que Hacienda acepta una cuenta del país donde resides.
¿Cuánto pagas o recuperas? Tres casos con cifras
Depende de la ganancia y de dónde resides. La tabla muestra tres casos ilustrativos, con cifras redondas inventadas para el ejemplo: no son datos de clientes.
| Caso A | Caso B | Caso C | |
|---|---|---|---|
| Residencia fiscal | UE/EEE | Fuera de la UE/EEE | UE/EEE |
| Precio de venta | 1.400.000 € | 1.400.000 € | 1.000.000 € |
| Ganancia tras gastos | 325.000 € | 325.000 € | 40.000 € |
| Tipo aplicable | 19 % | 24 % | 19 % |
| Impuesto real | 61.750 € | 78.000 € | 7.600 € |
| Retención del 3 % | 42.000 € | 42.000 € | 30.000 € |
| Resultado | Pagas 19.750 € | Pagas 36.000 € | Te devuelven 22.400 € |
En el caso A y en el B la retención no basta y pagas la diferencia con el modelo 210. En el C la retención triplica el impuesto y recuperas casi todo. El mismo piso vendido por el mismo precio cuesta 16.250 € más de impuesto si resides fuera del EEE.
¿Cuánto tarda Hacienda en devolver la retención?
La referencia es el plazo legal: seis meses desde que presentas el modelo 210. Plantéalo como un máximo, no como una promesa. Depende de si el expediente está completo, de la carga de trabajo de la oficina y de si Hacienda te pide documentación adicional.
¿Cómo se calcula la ganancia sobre la que pagas?
La ganancia es el precio de venta menos el valor de adquisición, y a ambos lados se suman los gastos documentados. Cuantas más facturas conserves, menor es la base sobre la que se aplica el 19 % o el 24 %.
- Precio de compra que figura en la escritura.
- Gastos de compra: impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA y actos jurídicos documentados, notaría, registro y gestoría. En Andalucía, el impuesto de transmisiones en una vivienda de segunda mano es del 7 %.
- Mejoras y reformas con factura a tu nombre. Las reparaciones de mantenimiento no cuentan.
- Gastos de venta: honorarios de la agencia, certificado energético y otros costes de la operación, si los justificas.
El error más habitual es no guardar las facturas de una reforma hecha hace diez años. Sin factura, Hacienda no la admite.
Las exenciones que se oyen en España, como la reinversión en vivienda habitual o la de mayores de 65 años, exigen que la casa haya sido tu vivienda habitual. Si era tu segunda residencia, no se aplican. Si tu caso es distinto, consúltalo con tu asesor.
¿Qué es la plusvalía municipal y la pagas aunque pierdas dinero?
Es un impuesto del ayuntamiento sobre el aumento del valor del suelo durante los años que has sido propietario. Si puedes demostrar con las escrituras que vendiste por menos de lo que compraste, no pagas.
Desde 2021 se calcula de dos formas y se aplica la que resulte menor: un método objetivo basado en el valor catastral del suelo y un coeficiente según los años de tenencia, o la ganancia real. El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo legal del 30 %.
El importe cambia mucho de una propiedad a otra. En una parcela grande de Benahavís, con mucho suelo catastral, la cifra no se parece a la de un apartamento en el centro. El tipo y las bonificaciones los fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, así que la cifra hay que pedirla al tuyo antes de cerrar números.
Se paga en los 30 días hábiles siguientes a la venta, y es un plazo corto. Muchas veces lo presenta el abogado que lleva la operación; pregúntalo antes de la firma, porque si nadie se ocupa se pasa el plazo.
¿Se puede evitar que te retengan el 3 %?
No de forma automática. La retención es obligatoria para el comprador. En algunos casos puedes pedir a Hacienda antes de la venta que limite la retención a la cuota estimada, si prevés que el impuesto real será mucho menor.
Hay que presentar el cálculo y esperar una autorización. No siempre se concede ni llega a tiempo para la fecha de la firma.
Si tu ganancia es pequeña o hay pérdida, plantéalo con tu asesor desde que decides vender, no la semana de la notaría. Si ya estás a punto de firmar, lo realista es aceptar la retención y reclamarla después con el modelo 210.
¿Pagas impuestos también en tu país de residencia?
Depende del país. Como norma general, España grava la venta de un inmueble situado en España y tu país de residencia puede exigirte declararla. Los convenios para evitar la doble imposición suelen permitir restar lo pagado en España, pero cada convenio y cada país funciona distinto.
Dos puntos prácticos. El impuesto en tu país puede ser mayor o menor que el español, y el resultado final depende de la diferencia. Y las fechas no coinciden: tu declaración local se presenta en otro calendario. Habla con un asesor del país donde declaras antes de vender, porque el mejor momento de la venta a veces depende de eso.
¿Qué conviene hacer antes de poner la casa a la venta?
Reunir los documentos y calcular el impuesto antes de fijar el precio. El precio que quieres recibir no es el que te queda, y la diferencia depende de la ganancia, de tu residencia y de la retención.
- Localiza las escrituras de compra, las facturas de reforma y los recibos de gastos.
- Pide a un asesor fiscal una estimación de la cuota con tus datos reales.
- Consulta la plusvalía municipal estimada con tu abogado.
- Pregunta quién presentará el modelo 210 y cuándo.
- Si necesitas liquidez en la firma, plantéalo ya: la retención te quita el 3 % ese día.
Si estás valorando vender, en la página de venta explicamos cómo trabajamos la valoración y la salida al mercado. Antes de poner precio, hacemos el cálculo neto con tus cifras y te decimos cuánto te queda después de impuestos. Si la operación no compensa en este momento, también te lo decimos.
Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal. Las cifras de los casos son ilustrativas y la normativa cambia, así que revisa tu caso con un asesor fiscal antes de firmar.
Preguntas frecuentes
- ¿Quién ingresa el 3 % en Hacienda, el comprador o el vendedor?
- El comprador. Retiene el 3 % del precio, lo ingresa con el modelo 211 en el mes siguiente a la venta y te entrega el justificante. Sin ese justificante no puedes acreditar la retención en tu declaración.
- ¿Tengo que presentar el modelo 210 si vendo con pérdidas?
- Sí. Aunque no haya ganancia y no debas nada, el modelo 210 es el que permite pedir la devolución íntegra del 3 % que te retuvieron. Sin presentarlo, Hacienda no devuelve nada.
- ¿Qué pasa si el comprador no ingresa la retención?
- La responsabilidad es del comprador, que es quien debe ingresarla. Para ti el riesgo es práctico: sin el modelo 211 pagado, tu declaración se complica y la devolución se retrasa. Pide el justificante antes de dar el asunto por cerrado.
- ¿Puedo vender sin estar en España el día de la firma?
- Sí, con un poder notarial a favor de una persona de confianza o de tu abogado. Necesitas NIE en vigor. El poder se firma ante notario o consulado con antelación, y conviene hacerlo semanas antes de la fecha prevista.