Cómo vender una casa heredada en Marbella: pasos, plazos e impuestos
Qué documentos necesitas, qué plazos marca la ley y qué impuestos se pagan al heredar y al vender una casa en la Costa del Sol. Con un ejemplo de cálculo.
Para vender una casa heredada tienes que tener a los herederos inscritos como propietarios en el Registro de la Propiedad. Eso exige, en este orden: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento, escritura notarial de aceptación y adjudicación, pago o exención del Impuesto de Sucesiones y de la plusvalía municipal, e inscripción. Hasta ahí no se firma la venta.
La ley da seis meses desde el fallecimiento para presentar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía, prorrogables otros seis si se pide a tiempo. Ese es el reloj fiscal. El reloj real es otro, y casi siempre más largo. Más abajo está el desglose de cada paso.
¿Qué documentos hacen falta para poder vender una casa heredada?
Hacen falta cuatro documentos antes de la escritura de herencia: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia autorizada del último testamento y, si no hay testamento, la declaración de herederos. Después viene la escritura ante notario.
- Certificado de defunción. Se pide en el Registro Civil. Es inmediato.
- Certificado de últimas voluntades. Se solicita al Ministerio de Justicia y no se puede pedir hasta que han pasado quince días hábiles desde el fallecimiento. Indica si hay testamento y ante qué notario se firmó el último.
- Copia autorizada del testamento. La emite la notaría donde está protocolizado.
- Declaración de herederos abintestato. Si no hay testamento, se tramita ante notario. Tarda más y exige acreditar el parentesco con documentos.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia. La firman todos los herederos ante notario. Ahí se reparten los bienes y se fija el valor de la casa, que importa más tarde para los impuestos.
Para la escritura necesitarás además la nota simple del Registro de la Propiedad, el último recibo del IBI y, si la casa tiene hipoteca, el saldo pendiente.
¿Se puede poner la casa a la venta antes de inscribir la herencia?
Sí se puede empezar a comercializar, pero no se puede firmar la compraventa hasta que los herederos figuren como titulares en el Registro. Un comprador con asesoramiento legal no firmará de otro modo, y su banco, si hay hipoteca, tampoco.
Lo razonable es hacer los dos procesos en paralelo. Mientras se tramita la herencia, se puede tasar, preparar la documentación de la casa y recibir ofertas. Lo que hay que hacer es contárselo al comprador desde el principio y fijar en el contrato de arras una fecha límite de escritura que deje margen real. Prometer una firma en dos meses cuando el registro puede tardar más es la forma más rápida de perder una venta.
¿Cuánto tarda una herencia desde el fallecimiento hasta la venta?
Con la documentación en orden y los herederos de acuerdo, el proceso se mide en meses, no en semanas. Cada paso tiene un plazo propio, y el que más se alarga casi siempre es el que depende de terceros: el registro, un heredero en el extranjero o un desacuerdo.
| Paso | Plazo legal o de referencia | Qué lo alarga |
|---|---|---|
| Certificado de últimas voluntades | Se puede pedir a partir de 15 días hábiles del fallecimiento | Fallecidos con testamentos en varios países |
| Copia autorizada del testamento | Sin plazo legal; días o pocas semanas | Notaría en otra ciudad o país |
| Escritura de aceptación y adjudicación | Sin plazo legal; semanas | Herederos dispersos, firma por poder, documentos extranjeros |
| Impuesto de Sucesiones y plusvalía | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 (la prórroga se pide antes de que pase el 5.º mes) | Valoración de la casa, discrepancias con Hacienda |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Plazo legal de calificación de 15 días hábiles; en la práctica, más si hay algo que subsanar | Defectos en la documentación, que reinician el plazo |
| Compraventa, de arras a escritura | Lo que se pacte en el contrato de arras | Hipoteca del comprador, cancelación de cargas |
Dónde suele atascarse todo esto: en los desacuerdos entre herederos y en los documentos que vienen de fuera de España, no en el trámite fiscal.
¿Qué impuestos se pagan al heredar la casa?
Al heredar se pagan dos impuestos: el de Sucesiones, que grava al heredero, y la plusvalía municipal, que grava la transmisión del suelo. En Andalucía el primero queda casi a cero para hijos, cónyuge, padres y nietos; para otros herederos, no.
Impuesto de Sucesiones. Andalucía bonifica el 99 % de la cuota para los grupos I y II (descendientes, cónyuge y ascendientes). Para hermanos, sobrinos, tíos y no familiares no hay esa bonificación y se aplica la escala estatal, que va del 7,65 % al 34 %, multiplicada por coeficientes según parentesco y patrimonio previo del heredero. Si eres hermano del fallecido y la casa vale un millón, no es una cifra menor.
Aunque la cuota salga casi a cero, hay que presentar la declaración. Sin ella, el Registro no inscribe. Y qué normativa se aplica depende de dónde residía el fallecido y de dónde residen los herederos: confírmalo con un asesor fiscal antes de dar nada por hecho.
Plusvalía municipal. Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años que el fallecido tuvo la propiedad. Desde 2021 se aplica el método que dé menos entre el cálculo por coeficientes y la ganancia real. Lo gestiona el ayuntamiento donde está la casa, y algunos bonifican en herencias entre familiares. Conviene mirar la ordenanza fiscal del municipio antes de contar con ella.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?
Al vender, el heredero paga IRPF por la ganancia patrimonial: precio de venta menos el valor de adquisición, que es el declarado en la herencia. Si no hay ganancia, no hay impuesto. Además se vuelve a pagar plusvalía municipal por el período entre el fallecimiento y la venta.
Por eso el valor que pones en la escritura de herencia importa. Un ejemplo con números redondos, solo ilustrativo:
| Valor declarado en la herencia: 900.000 € | Valor declarado en la herencia: 600.000 € | |
|---|---|---|
| Precio de venta | 950.000 € | 950.000 € |
| Ganancia (sin gastos) | 50.000 € | 350.000 € |
| IRPF aproximado (escala del ahorro, residente) | 10.380 € | Más de 80.000 € |
La segunda columna parece una forma de pagar menos en la herencia, pero lo que consigue es trasladar el impuesto a la venta, y mucho más grande. Además, Hacienda comprueba los valores declarados contra el valor de referencia del Catastro. Declarar por debajo de mercado no ahorra: aplaza el problema y lo multiplica. Una tasación a fecha de fallecimiento, hecha por un tasador homologado, protege al heredero en los dos momentos.
De la ganancia se descuentan los gastos de adquisición (incluido el Impuesto de Sucesiones, si se pagó) y los de venta. Los tipos del ahorro van del 19 % al 30 % según el tramo; revísalos con tu asesor, porque cambian con los presupuestos.
¿Y si el heredero vive fuera de España?
Si el heredero no es residente fiscal, se aplican retenciones y trámites adicionales. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. El tipo sobre la ganancia es del 19 % para residentes en la UE y el EEE y del 24 % para el resto, incluido el Reino Unido.
Lo que más tiempo consume es la documentación. Un testamento extranjero tiene que ir apostillado y con traducción jurada. Si el fallecido tenía bienes en otro país, puede hacer falta resolver allí la sucesión antes de que el notario español acepte la escritura. Los herederos que no pueden viajar firman por poder, que debe estar otorgado ante notario o con apostilla, y revisado por el notario que firmará la herencia. Cada una de estas piezas añade semanas, y se pueden pedir desde el primer día en lugar de esperar a que el notario las reclame.
¿Qué pasa si los herederos no se ponen de acuerdo?
Si no hay unanimidad, no hay venta. Mientras la casa pertenece a varios herederos en común, cualquier decisión de venta exige el acuerdo de todos. Es la causa más frecuente de que una herencia tarde el doble de lo previsto.
Los bloqueos suelen ser tres: un heredero que quiere quedarse la casa y no puede pagar a los demás, otro que quiere vender ya y otro que no responde. Tienen salida:
- Compra entre herederos. Uno compra la parte de los demás a valor de tasación.
- Venta conjunta con reparto del precio. Es la más limpia si todos aceptan una tasación independiente.
- División judicial. Si uno se niega, cualquiera puede pedir al juzgado la división de la cosa común, que acaba normalmente en subasta. Es la vía más lenta y la que peor precio consigue.
Si hay un usufructo, por ejemplo la viuda con el usufructo vitalicio y los hijos con la nuda propiedad, el usufructuario también tiene que firmar, y el comprador paga un precio menor mientras el usufructo siga vivo. En ese caso, lo habitual es vender el pleno dominio entre todos y repartir el precio según el valor de cada derecho.
¿Qué conviene revisar en la casa antes de ponerla a la venta?
Antes de ponerla a la venta conviene tener cuatro cosas comprobadas: que el Registro refleje lo que hay construido, que no haya deudas, que exista certificado energético y que la situación urbanística esté clara. Si no, el comprador lo encontrará y bajará el precio o se irá.
- Registro frente a realidad. En casas de más de treinta años es frecuente que haya ampliaciones, porches cerrados o piscinas sin declarar. Eso se descubre en la nota simple y en el Catastro, y se corrige antes, no durante la reserva.
- Deudas. Certificado de la comunidad de propietarios, recibos del IBI y de las tasas municipales al día, y cancelación de cualquier hipoteca.
- Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para anunciar y vender.
- Situación urbanística. Una casa construida sin licencia, o con parte fuera de ordenación, se vende de otra manera y a otro precio. Es mejor saberlo ya.
El precio de salida también depende de la zona más de lo que parece. Una villa en la Milla de Oro y una de los años 90 en Nueva Andalucía no tienen el mismo comprador ni el mismo plazo de venta, y una casa que necesita reforma completa se vende distinto a una lista para entrar.
¿Cuándo es mala idea vender enseguida?
Vender deprisa es mala idea cuando la prisa viene de los impuestos o de la presión familiar, no de una decisión tomada con cifras. Una casa heredada con un valor declarado bajo, o con una reforma pendiente que se puede hacer, suele dar más neto si se prepara unos meses.
Hay tres casos en los que preferimos que esperes:
- El valor declarado es bajo y la venta es inmediata. La ganancia fiscal sale inflada. Revisa la tasación antes de firmar la herencia.
- Un heredero quiere quedarse y puede comprar. Una compra entre herederos con tasación independiente evita comisiones e impuestos de una venta a terceros.
- La casa está ocupada o alquilada. Vender con inquilino reduce el número de compradores y el precio. Si el contrato vence pronto, esperar suele compensar.
Si, tras revisarlo, la venta sigue siendo lo mejor, el orden de trabajo es siempre el mismo: documentos, herencia, tasación, preparación y salida a mercado en paralelo con el registro. Si quieres que revisemos tu caso con los papeles delante, empieza por la página de venta. Te diremos qué falta, cuánto puede tardar y si conviene vender ahora o esperar.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo vender la casa si uno de los herederos no quiere?
- No. Mientras la casa es de varios herederos en común, la venta necesita el acuerdo de todos. Si uno se niega, solo queda la vía judicial de división de cosa común, que cuesta dinero y se alarga.
- ¿Qué pasa si no presento el Impuesto de Sucesiones en seis meses?
- Pasado el plazo, Hacienda aplica recargos que suben con el retraso, más intereses de demora. Si no puedes llegar, la prórroga de otros seis meses hay que pedirla antes de que se cumpla el quinto mes.
- ¿Hace falta abogado para vender una casa heredada?
- La ley exige notario, no abogado. Es muy recomendable uno o un gestor si hay varios herederos, testamentos extranjeros, usufructo o herederos no residentes, porque ahí se concentran los errores.
- ¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?
- Los herederos, por la transmisión de la herencia. En la venta posterior, la plusvalía la paga quien vende, salvo que se pacte otra cosa en el contrato, lo que es poco habitual.
- ¿Puedo alquilar la casa mientras se resuelve la herencia?
- Solo si todos los herederos están de acuerdo y la casa no tiene un usufructuario que lo impida. Alquilar con inquilino dentro complica después la venta, porque el comprador heredaría el contrato.