Qué documentos necesitas para vender tu casa en Marbella y cuánto tarda cada uno

Para vender una vivienda necesitas, como mínimo, la escritura de compraventa, una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI y el certificado de estar al corriente con la comunidad. Si hay hipoteca, añade el certificado de deuda del banco. Si la casa ha tenido obras, añade los papeles urbanísticos que las cubran. La mayoría de estos documentos se consigue en menos de dos semanas.

Los que no tienen plazo fijo son los urbanísticos: licencia de ocupación, certificado de antigüedad o regularización de una ampliación. Dependen del ayuntamiento y de un técnico, y pueden llevar semanas o meses. El certificado de la comunidad tiene plazo legal: el administrador dispone de siete días naturales desde que lo pides (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). La nota simple llega en horas o en un día hábil. Los plazos de esta página son orientativos y conviene contrastarlos con tu notario.

¿Cuáles son los documentos imprescindibles para vender una vivienda?

Son siete, y cinco de ellos se piden en cualquier venta, tenga la casa el valor que tenga. La tabla los junta con el sitio donde se piden y el plazo habitual.

Documento	Dónde se pide	Plazo orientativo
Escritura de compraventa (o de herencia, donación…)	Tu archivo o la notaría que la autorizó	Si la tienes, ninguno. Una copia, de unos días según la notaría
Nota simple	Registro de la Propiedad, en línea	Horas o 1 día hábil
Certificado de eficiencia energética	Técnico certificador, con registro posterior en la Junta de Andalucía	Entre unos días y dos semanas, según agenda del técnico
Último recibo del IBI	Ayuntamiento o tu banco, si está domiciliado	Inmediato si lo descargas
Certificado de estar al corriente con la comunidad	Administrador de fincas	Máximo 7 días naturales (art. 9.1.e LPH)
Certificado de deuda hipotecaria (si hay préstamo)	Tu banco	Depende de la entidad
Licencia de ocupación o certificado de antigüedad	Ayuntamiento o técnico competente	De semanas a meses

Hay tres papeles más que no se piden con antelación, pero tienes que llevar al notario. El primero es tu documento de identidad (DNI, NIE o pasaporte). El segundo es tu estado civil y régimen económico matrimonial. El tercero son los datos de la cuenta donde cobras. En una vivienda habitual casada, el consentimiento del cónyuge puede ser necesario aunque la casa esté solo a nombre de uno.

¿Qué dice la nota simple y por qué es el primer papel que hay que pedir?

La nota simple dice quién es el titular registral, qué superficie y descripción tiene la finca y qué cargas pesan sobre ella: hipotecas, embargos o servidumbres. Se pide primero porque lo que aparezca ahí marca todo lo demás.

Si el Registro dice que la finca tiene 180 m² construidos y la casa real tiene 240, el comprador y su abogado lo verán el mismo día que la pidan. Mejor verlo tú antes. Si hay una hipoteca que creías cancelada y sigue inscrita, también aparece. Conviene pedir una nota simple reciente, de pocos días, y no fiarse de la que te dieron al comprar.

¿Cuánto se tarda en reunir toda la documentación?

Si la casa es un piso con escritura clara, sin hipoteca y sin obras, la carpeta puede estar lista en una o dos semanas. El factor que más alarga es el certificado energético, por la agenda del técnico, y el de la comunidad, por la del administrador.

Con hipoteca, hay que contar además con el certificado de deuda y con el trámite de cancelación, que se hace en la propia firma o poco después. Con obras sin declarar, el plazo deja de depender de ti: lo marcan el técnico, el ayuntamiento y el Registro. Por eso conviene empezar antes de poner la casa en el mercado, no cuando ya hay una oferta y una fecha de arras.

¿Qué papeles retrasan una firma y por qué?

Los retrasos se concentran siempre en los mismos sitios. Los papeles de trámite administrativo corto, como la nota simple o el recibo del IBI, casi nunca retrasan. Los que lo hacen son los que dependen de un tercero con su propio calendario: el banco, el administrador, el ayuntamiento.

¿Qué pasa si la casa tiene una ampliación, una piscina o una reforma que no consta en el Registro?

Que la venta se puede hacer, pero el comprador, su abogado y el notario lo van a ver, y puede acabar en una rebaja de precio, un retraso o una firma que se cae. Lo que hay que hacer depende de cuándo se terminó la obra y de cómo está clasificado el suelo.

Hay tres escenarios habituales:

• La obra tiene licencia y está inscrita. No hay nada que hacer.
• La obra tiene licencia pero no está inscrita. Hay que declararla en una escritura de obra nueva y registrarla. Se hace con un certificado técnico y es un trámite corto.
• La obra no tiene licencia. Lo que procede lo dice un técnico, con el ayuntamiento. Puede ser un certificado de antigüedad, una regularización o, en algunos casos, no ser regularizable. No hay un plazo ni un coste que podamos dar sin conocer la finca.

Esto es frecuente en casas de más de 15 o 20 años con reformas sucesivas. Si sospechas que puede ser tu caso, ordena la documentación antes de tasar. Un precio de salida que ignora un problema urbanístico se corrige a la baja durante la negociación, y casi siempre en más de lo que habría costado resolverlo.

¿Qué papeles extra hay si el vendedor no es residente en España?

Necesitas tu NIE en vigor y, para la retención fiscal, tu certificado de residencia fiscal. El comprador está obligado a retener el 3 % del precio y a ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu impuesto, lo que reduce lo que cobras en la firma.

Ese 3 % no es el impuesto final. Es un anticipo. La ganancia patrimonial se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra, con los gastos acreditados. Por eso conviene guardar la escritura original, las facturas de reformas y los justificantes de los gastos de compra. Si la retención es mayor que el impuesto resultante, la diferencia se reclama después. Un asesor fiscal debe calcular las cifras en tu caso, porque los tipos dependen de tu país de residencia.

Si no puedes asistir a la firma, necesitas un poder notarial. Si se otorga fuera de España, hay que apostillarlo y traducirlo, y esa gestión suma días. Empieza por ahí si vives en el extranjero.

¿Y si vendo una casa heredada, con hipoteca o en una sociedad?

Cada caso añade un documento y su plazo propio. La herencia es el más lento: la casa tiene que estar inscrita a nombre de los herederos antes de venderse.

• Herencia. Escritura de aceptación y adjudicación, con el impuesto de sucesiones liquidado y la inscripción en el Registro. Puede llevar meses.
• Hipoteca. Certificado de deuda y, el día de la firma, o bien un cheque bancario a nombre de la entidad, o bien una subrogación. Se coordina con el notario.
• Sociedad propietaria. Escritura de poderes del administrador, acuerdo de la junta si procede y certificado de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.
• Vivienda alquilada. Contrato de arrendamiento vigente. Según la fecha y el tipo de contrato, el inquilino puede tener derechos que afecten a la venta.
• Vivienda turística. Número de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y, si lo hay, certificado de estar al corriente de los tributos asociados.

¿Cuándo hay que empezar a prepararlo todo?

Antes de tasar y de firmar el encargo de venta. Con los papeles ordenados, el precio de salida se fija sobre una casa que se conoce entera y no sobre una que todavía puede dar sorpresas.

Un orden razonable: pide primero la nota simple y compárala con lo que tienes. Después encarga el certificado energético, que es lo que más tarda de lo inmediato. Pide el de la comunidad poco antes de poner la casa en el mercado, porque tiene validez limitada. Deja para el final lo que depende de un tercero y hazlo con margen. Si tienes dudas sobre qué te falta, en la página de venta está el proceso que seguimos con cada propietario. Si quieres ver con qué compite tu casa mientras ordenas los papeles, las viviendas a la venta dan una idea de qué documentación y qué estado presentan las que salen al mercado ahora.

Todo lo que aparece aquí es orientativo y refleja la normativa a noviembre de 2026. Las tarifas, los plazos de ayuntamientos y los tipos fiscales cambian, y un notario o un asesor fiscal debe confirmarlos para tu caso concreto.