Comprar en Marbella siendo extranjero: los pasos y el coste real

La pregunta más frecuente de nuestros clientes se refiere a lo que cuesta una compra además del precio de la propiedad, y a la documentación necesaria. A continuación resumimos lo que explicamos en la primera conversación, para que pueda leerlo con antelación.

1. El NIE, lo primero

El NIE es su número de identificación como extranjero en España. Sin él no es posible comprar, abrir una cuenta bancaria ni contratar el suministro eléctrico. Se solicita en una comisaría de policía o en el consulado español de su país. El plazo va de unos días a unas semanas, según el lugar de solicitud.

Puede delegarse en un abogado mediante un poder notarial. Es lo que hacen casi todos los compradores que no residen aquí, porque evita un desplazamiento.

2. Un abogado propio e independiente

Este es el punto más importante de esta página. Su abogado debe representarle solo a usted. No debe ser el que recomienda el vendedor, ni el que una agencia le recomienda a cambio de una comisión. Nosotros le facilitamos tres nombres para que usted elija, o puede acudir a su propio abogado.

Antes de que usted firme nada, el abogado debe comprobar que el vendedor es quien dice ser, que la propiedad no tiene cargas ni deudas con la comunidad, que lo construido coincide con lo registrado y que no existe ninguna infracción urbanística. En la Costa del Sol, esta última comprobación merece especial atención: hay casas muy atractivas con ampliaciones realizadas sin licencia.

3. La reserva, el contrato y la notaría

El proceso habitual consta de tres pasos:

La reserva. Entre 6.000 € y 20.000 € para retirar la propiedad del mercado, normalmente durante unas dos semanas, mientras el abogado realiza las comprobaciones.

El contrato de arras. Se firma una vez concluidas las comprobaciones. Lo habitual es el 10 % del precio. Si usted desiste, pierde esa cantidad; si desiste el vendedor, debe devolverle el doble.

La escritura. Se firma ante notario, con el pago del resto del precio. Ese mismo día se entregan las llaves. Entre las arras y la escritura suelen transcurrir de uno a tres meses, y más si interviene una hipoteca.

4. Los costes adicionales al precio

Calcule entre un 10 % y un 13 % adicional sobre el precio de compra:

• Vivienda de segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales, que en Andalucía es del 7 %.
• Obra nueva: 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados.
• Notaría y registro: entre un 0,5 % y un 1 %.
• Abogado: alrededor del 1 % más IVA.
• Si hay hipoteca, añada la tasación y los gastos de la propia hipoteca.

Las cifras fiscales cambian con cada gobierno autonómico. Las indicadas son las vigentes en la fecha de redacción. Le recomendamos confirmarlas con su abogado antes de hacer el cálculo definitivo.

5. Después de la compra

Conviene conocer antes de firmar los gastos que se pagan cada año: el IBI, la tasa de basuras, la comunidad si la hay, el seguro y el impuesto sobre la renta de no residentes si usted no reside aquí de forma habitual. En una villa con piscina y jardín hay que añadir el mantenimiento, que es una partida considerable.

Si desea las cifras concretas de una propiedad determinada, solicítenoslas. Las tenemos preparadas antes de que usted la visite.